广州上月炒房客少六成 亏本出售套现求脱身

　　自5月起，各项楼市调控政策效果逐步显现，广州二手楼市转入冷静期，买家追涨的现象已消失，游离于市场上的部分炒家开始退出。记者昨天从一大型地产中介获悉，进入5月炒家入市数量环比下跌六成。现时市场上已很少见到短炒客的身影，甚至有部分短炒客宁愿亏本2万元出售物业以求脱身，不少短炒客变身长线投资客，将物业转卖为租。

　　短炒客获利少4%

　　合富置业发布的住宅投资客上半年动态分析报告透露，新政出台后近两个月这段时间，短炒客基本都是只出不入。新政之前短炒客平均获利为14%，而新政之后炒家宁愿赚少一些或不亏本就会出售，炒家出货的平均获利下降到10%，近期已少见炒家入货。

　　在新政之前，投资客出货成交的个案多以两房物业为主，比例多达70%，面积普遍都在50—90平方米之内;新政之后，投资客出货成交的个案转变为三房居多，两房的成交比例下降到30%。合富置业首席分析师龙斌分析，尽管统计数据显示新政后由投资客出货而成交的物业多为三房单位，部分是110—130平方米之间的舒适型三房，但同时也有部分是面积在90平方米左右的小三房，入市门槛与两房相差不远，适合首次置业人士一步到位购房。

　　转租为售 套现增多

　　除了短炒客急售套现外，还有部分长线投资者选择在近段时间出货套现，这类型物业一般都是带租约的，主要分布在天河和海珠两区。此外，老城区、白云和番禺也有一些转租为售的情况出现。从户型方面看，最多为两房物业，成交比例约40%。

　　据合富置业统计数据显示，今年以来转租为售的成交当中仅20%的个案会由长线投资者接手，此外，多达80%个案的买家为首次置业或改善型买家，因此，专家提醒，若需要购买这些正在履行租约的物业，即使价格很吸引人，也需要花点心思多了解物业情况，以免延误收楼入住计划。

　　以租待售 投资期变长

　　与此同时，也有短炒客暂弃短炒改为长租，赚取每月租金获利。据合富置业统计数据显示，这批在新政后转卖为租的成交个案当中，超过70%的租金回报率达到3-4厘，而租金回报率达5-6厘的成交比例也有20%以上。租金回报率不到3厘的转卖为租个案，占比很少，仅6%。

　　龙斌解释，由于不少炒家喜欢选择市中心那些地理位置好、转手相对较容易的中小户型作投资，因此，在遇到市场调整期投资客可以灵活处理，租售都有市场，若出租获利大多都能获取理想且稳定的租金回报。天河、海珠两区出现较多转卖为租的成交个案，原因在于当地租赁市场需求活跃，即使转卖为租，回报率自然也不会太差，但投资期由短变长。

　　据悉，近日住宅租赁市场交投迅速升温，租盘放盘量和成交量也有较出色的表现，其中一部分新增的房源也是来自转卖为租的物业。据统计，在天河北、车陂、东圃、江南大道、宝岗、机场路等租赁热门的区域，一房或两房转卖为租的物业比较受租客欢迎，基本上是出一套租一套的。

　　编辑：马菁璟

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