金地集团高层内讧 开发商遭遇楼市调控困境

　　一场前所未有的人事地震在金地发生，危机下的高层内讧凸显“调控市”中开发商风雨飘摇的境况

　　《新世纪》周刊记者 符燕艳 于宁

　　7月5日，金地集团(600383.SH，下称金地)董事长凌克率领新任命的总裁黄俊灿等高管，出现在媒体面前，相对黄的意气风发，凌克一脸沉重，仿佛一夜沧桑。

　　一场前所未有的人事地震正在金地发生。当天，金地宣布了总裁张华纲、监事长王培洲辞职的消息。此前不久，金地董事郭国强以及高级副总裁、上海分公司总经理赵汉忠已相继离职。前者曾是金地的金牌董秘，后主管资产管理部，一手促成金地房地产金融业务;后者主持的上海分公司贡献了金地利润的大半。

　　作为发家于深圳的房地产公司，金地与同城的万科、招商地产以及广州的保利地产并称为“万保招金”，为业界瞩目。此次离职的张、赵、王等人，在金地任职均超15年，而赵、张与凌克并称为金地的“三驾马车”，共同推动了金地在2001年成功上市。四高管同时离职，令有20年历史的金地陷入空前危机之中。

　　因高管离职传闻频出，金地6月28日停牌，但29日复牌后股价一度跌停。随后，凌克率领一众高管买入自家股票，7月5日又分别召开面对投资者和媒体的交流会，以期稳定股价。

　　时值中国正在推进新一轮房地产调控，凌克面临的局面相当棘手。据中国房地产测评中心发布的《2010上半年房企销售排行榜》显示，上半年金地集团销售金额55亿元，仅完成年度计划的四分之一，排名跌至20名，距离第一名的万科差了整整300亿元。

　　离开者中，郭国强已在福建一家公司任职，余者三人均无明确去处，或准备创业或另谋高就，赵汉忠则表示将休息一个月，再定创业大计。但这场高层震荡，已凸显出“调控市”中开发商风雨飘摇的境况。深圳房地产资深分析人士半求指出，“原来生意好做，掩盖一切矛盾，随着市场变糟糕，(高管矛盾)均将浮出水面。”

　　“一山难容二虎”

　　无论是张华纲还是赵汉忠的去职，金地的官方解释均为“个人发展原因”。但坊间传说纷纭，有业绩压力承担责任之说，有管理理念不合之说。金地董事会中的一名董事告诉本刊记者，原因很简单，就是“一山难容二虎”。

　　2001年上市后，金地进入快速发展时期。上市前，金地总资产为11亿元，股东权益3.7亿元，到2009年，总资产达到555亿元，净资产为150亿元。

　　上市之后，凌与张、赵等人的关系一度处于“黄金蜜月期”，但2007年，裂痕开始出现了。“凌和张不和，在两三年前，金地已人尽皆知。”金地内部一名知情人士透露说。

　　不和来自对业绩的不满。金地原先固守广东，2003年开始进军全国，最初战果颇丰。2003年和2004年，金地曾一度与第一梯队的开发商如万科、中海发展等相差无几，但到了2007年、2008年，中国开始上一轮楼市调控时，金地开始掉队了。“市场不好，与第一梯队也相距甚远，金地内部普遍有危机感。”知情者说。

　　数据显示，2008年，金地销售额仅过百亿元，同年万科销售额却接近500亿元，距离逐步拉大。

　　就在这两年，金地员工发现，张华纲开始变得沉默。在内部经营上，很多本应向张华纲汇报的会议，他也不再特别坚持自己的意见。而集团大多数文件的签发人不再是张华纲，而变成董事长凌克。“有段时间，我们还以为张总出国休假了。”

　　2009年，由于金融危机，中国政府迅速救市，开发商起死回生，大多赚得盆满钵满，但好景不长。2010年，中国政府再次出手调控楼市，并被舆论普遍认为是有史以来最严厉的一次调控。面对错综复杂的市场环境和糟糕的业绩，经营理念的分歧终于外化为剑拔弩张。5月，金地原金牌董秘郭国强出走。上述知情人士称，“那时，矛盾已经很明显了。”

　　不过，矛盾的导火线和主要事件是什么，当事人均讳莫如深。

　　外界的分析指向金地2007年高价买地。2007年，地产市场急剧升温，房价一度以每月近10%的增幅上涨，各地天价“地王”迭出，呈现地价房价追涨的局面。金地正是当年全国多个“地王”的斩获者。

　　在2008年发布的年报中，金地管理层曾颇有悔意地写道，“2007年，我们在投资节奏和投资时点的判断上，犯了过分追求速度的错误。”2008年上半年，业界对于前景一片悲观，地产龙头万科率先作出“拐点”的判断，很多开发商甚至做好了“长期过冬”的打算。而2007年高价拿地的开发商则深感前途渺茫。为了2007年的高价买地，金地计提了3.58亿元存货跌价准备，计提金额同比增长38673.90%。

　　2009年下半年到2010年4月的这段短暂的销售黄金期，显然并没能使金地完全摆脱危机，当年金地销售额210亿元，排名11位。房地产的开发需要一定周期，据业内人士介绍，2008年市场低迷时，开发商不敢开发，因为担心房子盖完了卖不掉，供应急剧萎缩;等到2009年市场起来后，大家终于敢投资开发了，又赶上2010年4月的新一轮调控。因此，“现在日子最难过的是2007年拿‘地王’的那些开发商。”一位地产业内资深人士分析称。

　　凌克对此心有余悸。他在7月5日的发布会上说：“房价下跌时，我们害怕的是地价高，因为要进行拨备，会出现坏账，上市公司就怕这些。”

　　如果2007年的高价买地将金地拖入了泥淖，谁是责任人?这是一个谜。在多名熟悉金地管理层的人士眼里，在公司发展问题上，张华纲和赵汉忠比较激进，凌克偏于保守。但也有知情者指出，当时张华纲在董事会上不主张高价拿地。一位接近张华纲的内部人士反问说：“张华纲想拿就能拿吗?董事会什么时候给过他这个授权?”

　　这是实情，拿地金额动辄上亿，早已超过张华纲的管理权限。前述金地董事坦陈自己一年要开“几十次”董事会。

　　半求说，在市况较好的时候，同开发商“老板”和“总经理”对话尺度较为放松，但现在则“不知道听谁的好，因为大家理念不一样”。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也指出，一旦因为调控导致企业无法支持下去，管理、运作、现金流等出现问题，人员变动通常是解决大矛盾的方法。

　　不过，作为金地总裁及创业元老，张华纲在公司内部的威望很难轻易动摇。前述内部知情人士指出，“金地是靠高层集体共同努力打下来的，老板不是说想换谁就换谁。”

　　内耗之下，董事会亦意识到矛盾已不可弥合。前述金地董事称，无论是张还是凌，“都是好人和能人”，但早点分手对公司的损害反而小。

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